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「驕陽(yáng)似火，暑氣正盛~」好在炎熱的夏日里，也有悄然發(fā)生的美好相伴。7月27日（上周六），浙江大學(xué)金融創(chuàng)新班的學(xué)員們齊聚一堂，跟隨浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、浙江省人民政府咨詢委員會(huì)委員虞曉芬教授和拿地寶研究院院長(zhǎng)、杭州融地信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理錢賢強(qiáng)老師共同度過(guò)了一個(gè)知識(shí)與趣味并存的周末。

7月27日上午，浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬教授為企業(yè)家學(xué)員們展開(kāi)一場(chǎng)題為“房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵、路徑與挑戰(zhàn)”的權(quán)威解讀，讓大家對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)下和未來(lái)的調(diào)控政策、調(diào)控方向、潛在發(fā)展領(lǐng)域等有了深入了解。

“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，其內(nèi)涵十分豐富。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了高速增長(zhǎng)，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)橫跨投資與消費(fèi)，關(guān)系著人民安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。過(guò)去，我國(guó)房地產(chǎn)走了一條過(guò)度市場(chǎng)化之路，以“價(jià)高者得”競(jìng)爭(zhēng)性拿地，以預(yù)付款和銀行貸款為開(kāi)發(fā)主要融資渠道，以商品房預(yù)售制為主要銷售方式，保障性住房占比低，企業(yè) “高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”數(shù)量擴(kuò)張型經(jīng)營(yíng)模式，積累了大量問(wèn)題，迫切需要構(gòu)建新發(fā)展模式。

新發(fā)展模式既是對(duì)過(guò)去發(fā)展模式中存在的各種問(wèn)題的糾正，也是承擔(dān)起新發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新使命，是中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

在發(fā)展理念上，緊緊圍繞讓人民群眾住上好房子，實(shí)現(xiàn)人人住有宜居這一目標(biāo)，更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升，更加注重功能優(yōu)化和配套設(shè)施，從解決“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，從短期經(jīng)營(yíng)向長(zhǎng)期主義轉(zhuǎn)變、從粗放型發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在機(jī)制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式，讓人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配，避免市場(chǎng)供求失衡與大起大落。

在供應(yīng)體系上，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本的住房需求，市場(chǎng)滿足多層次多樣化的住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。加大保障性住房建設(shè)和供給，一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問(wèn)題。在銷售方式上，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。改變長(zhǎng)期實(shí)行的全款商品房預(yù)售模式，積極推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售，“所見(jiàn)即所得”，從源頭上杜絕交房風(fēng)險(xiǎn)，徹底消除購(gòu)房者后顧之憂。

在產(chǎn)業(yè)鏈上，推進(jìn)全生命周期管理。推進(jìn)投建管運(yùn)一體化。加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，適應(yīng)房屋全生命周期管理需要，維護(hù)好人民群眾最重要的住房資產(chǎn)的使用價(jià)值與權(quán)益。

在技術(shù)上，加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用，以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和可持續(xù)性。

在路徑上，建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機(jī)制，包括用地制度、財(cái)稅制度、金融制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

7月27日下午，拿地寶研究院院長(zhǎng)錢賢強(qiáng)以“房地產(chǎn)新時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)與機(jī)會(huì)”為題，與金融創(chuàng)新班的企業(yè)家學(xué)員們共同探討杭州樓市的變革，令同學(xué)們獲益匪淺。

此次課程涵蓋理論知識(shí)、案例實(shí)操、答疑環(huán)節(jié)，全面解析決定房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)的人口規(guī)模、財(cái)富水平、土地供應(yīng)規(guī)模等關(guān)鍵要素，為各學(xué)員梳理鞏固相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，讓大家看懂、吃透，實(shí)現(xiàn)高效賦能。

房地產(chǎn)分析“三角模型”。錢，財(cái)富水平?jīng)Q定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；人，人口規(guī)模決定市場(chǎng)容量；地，土地成交量?jī)r(jià)決定供應(yīng)規(guī)模。

▲人口趨勢(shì)判斷

1. 全國(guó)人口總量將長(zhǎng)期處于下降趨勢(shì)；

2. 全國(guó)少子化和老齡化問(wèn)題將更加突出；

3. 全國(guó)人口遷移主要向兩大區(qū)域和核心都市圈集聚；

4. 浙江人口主要向杭州灣集聚。

▲財(cái)富水平趨勢(shì)判斷

1. 財(cái)富分化更趨嚴(yán)重，部分人口返貧；

2. 居民杠桿率有所降低，但區(qū)域差異仍大；

3. 居民財(cái)富向長(zhǎng)三角集聚明顯；

4. “體制內(nèi)”就業(yè)人群比例降低。

▲供應(yīng)規(guī)模趨勢(shì)判斷

1.普通住宅供應(yīng)整體嚴(yán)重過(guò)剩；

2.低密住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足；

3.核心城市核心地段供應(yīng)不足。

▲房地產(chǎn)新時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)判斷

1. 商品住宅整體供大于求的狀況將長(zhǎng)期存在；

2. 低密等高端改善型住宅是未來(lái)的主要需求；

3. 住房漲價(jià)機(jī)會(huì)僅存于少數(shù)城市的核心地段。

▲房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)展望

→對(duì)企業(yè)：

1. 代建和存量資產(chǎn)管理仍存機(jī)會(huì)；

2. 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)值得嘗試；

3. 財(cái)務(wù)投資是分享住宅開(kāi)發(fā)利益的穩(wěn)妥途徑。

→對(duì)個(gè)人：

1. 選城市比選地段更重要；

2. 低密住宅有機(jī)會(huì)就要買；

3. 抓緊優(yōu)化重組房源結(jié)構(gòu)。

分享尾聲，錢院長(zhǎng)還和現(xiàn)場(chǎng)學(xué)員就樓市的未來(lái)走勢(shì)、投資策略等熱點(diǎn)話題展開(kāi)了深入交流。這些討論從多角度、多層次、多維度地揭示了杭州樓市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，提供了全方位的參考視野。